Zvyšující se úroky z úvěrů a rostoucí ceny ochlazují prodeje nových bytů

K poklesu prodejů došlo přesto, že nabídka nového bydlení v Praze v loňském roce vzrostla na prosincových 5 400 bytových jednotek. V meziročním porovnání je to o 48 procent více – v závěru roku 2017 bylo na trhu pouze 3 650 dostupných nových bytů.
To a mnohé další vyplývá z aktuální analýzy společností Trigema, Skanska Reality a Central Group, která zároveň uvádí, že průměrná cena metru čtverečního nového pražského bytu již přesáhla hranici 100 tisíc korun.

Nové bydlení v Praze
Z hlediska loňských prodejů byl nejslabším obdobím třetí kvartál, během něhož se prodalo 1 050 jednotek. Nejvíce bytů se vloni prodalo na území Prahy 5 (23 %), dále v Praze 9 (20 %) a Praze 10 (17 %), tedy v lokalitách, které patří z hlediska možnosti výstavby k tahounům trhu. Nejméně bytů z developerské výstavby se naopak prodalo v Praze 6, a to pouhá dvě procenta z celkového počtu.
„Už třetí rok po sobě počet prodaných bytů v hlavním městě klesá. Obchodně silnější byla přitom první polovina minulého roku, kdy se na trhu uplatnilo pětapadesát procent ze všech vloni prodaných jednotek. Druhou polovinu roku ovlivnila opatření centrální banky a rostoucí úrokové míry z hypoték. Doufáme, že letos se již situace stabilizuje, protože poptávka po novém bydlení zůstává stále velká. Praha bude pro zájemce o nemovitosti určitě atraktivní i v budoucnosti,“ komentuje situaci na trhu Marcel Soural, předseda představenstva společnosti Trigema.

Kam až cena poroste?
V současné době zaplatí zájemce o nové bydlení v Praze za metr čtvereční bytu v průměru 101 tisíc korun. V meziročním porovnání je to o 19 procent více. Nabídkové ceny, tedy ty, za které nyní mohou zájemci o nové bydlení nakupovat, jsou pak ještě o pět tisíc vyšší.
Nikoho neudiví fakt, že nejdražší byty jsou tradičně v Praze 1 a 2, kde zájemce za metr čtvereční zaplatí 198 tisíc korun, respektive 164 tisíc korun. Na druhém konci cenového spektra jsou nové byty v Praze 4 a 10, kde se prodejní cena pohybuje mírně pod 89 tisíci za metr čtvereční.
„Zájem o bydlení v Praze trvá. Lidé zvyšují své nároky na bydlení, chtějí bydlet v novém či koupit byt na investici, stále častěji ale musí činit kompromis u velikosti bytu nebo lokality. Je třeba zvýšit nabídku a také začít hledat cesty k cenově dostupnějším bytům a doplnit segment levnějšího bydlení, který prakticky vymizel. Dle mého názoru za současného stavu ceny nového bydlení v Praze klesat nebudou, naopak i nadále budou růst, a to v řádu jednotek procent,“ říká Petr Michálek, generální ředitel Skanska Reality.

Co je malé, to je hezké. Ale taky drahé …
Analýza uvedených společností dále ukázala, že nejdražší jsou byty s dispozicemi 1+kk, u kterých klient za metr čtvereční zaplatí v průměru 120 tisíc korun. Levněji pak vycházejí byty s dispozicemi 3+kk, kde se metr čtvereční pohybuje okolo 92 tisíc korun. Sedmdesát procent bytů se prodává za částky přesahující 90 tisíc korun za metr čtvereční, nové bydlení do 60 tisíc korun za metr čtvereční v Praze naopak chybí.
„Přestože meziročně v Praze došlo ke zvýšení nabídky, je pořád nedostačující. O stále kritické situaci svědčí i fakt, že od ledna do listopadu loňského roku bylo povoleno jen 2 194 bytů, což znamená, že za rok 2018 se bude pražský trh pohybovat přibližně na 2 500 povolených bytech. V Praze by však bylo podle našich propočtů potřeba povolovat ročně minimálně deset tisíc bytů, tedy čtyřikrát více. Pokud bude povolování takto pokulhávat i nadále, bude v roce 2030 Praze chybět kolem sta tisíc bytů, tedy bydlení minimálně pro dvě stě tisíc lidí,“ přibližuje budoucnost trhu Dušan Kunovský, šéf Central Group.
Ještě citelnější pokles prodejů nových bytů byl vloni zaznamenán v regionech, tedy mimo hlavní město, kde se podle analýzy Trigemy celkově prodalo pouze 4 535 nových bytů. Velký podíl na tom má právě poslední čtvrtletí, kdy se prodalo jen 685 jednotek. V roce 2017 přitom počet prodaných bytů v regionech převýšil počet jednotek realizovaný v hlavním městě. Tehdy dosáhl úrovně 6 100 bytů.

Nové bydlení v Brně
Jak vyplývá z aktuální analýzy brněnské společnosti Trikaya, za celý loňský rok zájemci v Brně nakoupili celkem 635 bytů v novostavbách, což je o 31 procent méně než v roce 2017. Na počátku roku 2019 má druhé největší tuzemské město v nabídce o 25 procent víc nových bytů než vloni - nejlevnější se nacházejí v městských částech Černovice a Bystrc. Největší nabídku bytů ale zájemci najdou v lokalitách Brno-střed, Královo Pole a v Židenicích.
Loňský vytrvalý růst cen ale v metropoli Jihomoravského kraje, stejně jako v Praze, nejenomže přibrzdil poptávku a podepsal se tak na nižších prodejích, ale má na svědomí i vyšší ceny nájemného.
„Vzhledem k tomu, že se v Brně nachází velké množství studentů a v posledních letech dochází k přílivu zahraničních pracovníků, je město velmi lukrativní pro investice do nájemního bydlení. I do něj se proto růst cen novostaveb, stejně jako do jiných nemovitostních segmentů, promítne. Cenový růst nemovitostí posledních let tedy ovlivňuje prakticky všechny obyvatele města, nikoliv pouze zájemce o bydlení v novostavbě,“ podotýká Marek Vinter, předseda správní rady Asociaci brněnských architektů a stavitelů.
I v Brně platí, že za menší nový byt zaplatíte více - podle analýzy společnosti Trikaya se v uplynulém čtvrtletí zvedly ceny čtyřpokojových a větších bytů o pouhá dvě procenta, jednopokojové zdražily až o dvaadvacet procent. Prodeje kvůli tomu meziročně klesly o třetinu a ceny nájemného vzrostly v průměru o deset procent.
Více než třetinu volných bytů v Brně aktuálně tvoří třípokojové byty. „Dostupné rodinné domy za Brnem konkurují větším bytům ve městě. To je důvod, proč se větší byty neprodávají tolik jako dříve a zůstávají v nabídce. Uvnitř samotného Brna se staví jen velmi málo, byty tak zdražují a lidé se stěhují za město. Proces suburbanizace jede na plné obrátky. Lidé raději obětují svůj čas dojíždění z rodinného domku za Brnem, než aby kupovali velký a drahý byt ve městě, na který často po zpřísnění podmínek hypotečního financování těžce dosahují,“ říká výkonný ředitel společnosti Trikaya Alexej Veselý.

Autor: Jana Hrabětová
Ilustrační vizualizace: Terasa v projektu Čertův vršek společnosti Skanska Reality