Zastavení poklesu cen pronájmů kanceláří se očekává nejdříve koncem roku 2016

Tyto a mnohé další zajímavosti vyplývají z nejnovější Studie developerských společností Q4/2015 zpracované analytickou společností
CEEC Research ve spolupráci s poradenskou společností KPMG Česká republika.

Bezmála 30 procent ředitelů developerských společností předpokládá, že pokles cen za pronájem kanceláří by se mohl zastavit nejdříve v druhé polovině roku 2016. Další přibližně třetina očekává zastavení poklesu cen v roce 2017 a 35 procent pronajímatelů predikuje zastavení poklesu až v roce 2018 nebo později. “Na trhu je stále zřetelný velký převis nabídky kvůli značnému objemu nových kancelářských prostor, které byly dokončeny v letošním a v předchozím roce. Růst poptávky je ale podstatně pozvolnější, což vytváří podmínky výhodnější pro nájemce, o které musejí pronajímatelé bojovat, a to ať již výhodnou cenou, nebo jinými poskytovanými benefity,“ popisuje situaci na trhu Jiří Vacek, ředitel analytické společností CEEC Research. „Vzhledem k omezenému počtu projektů, které přijdou na trh v nejbližších letech, očekávám v průběhu dvou až tří let v Praze poměrně významný pokles nabídky moderních kancelářských prostor, což by mělo přinést i dlouho očekávaný růst cen nájmů," předpokládá Jan Rýdl, Head of Real Estate and Project Finance, Raiffeisenbank, a. s.

Aktuální poptávku po pronájmu kanceláří motivují především dva hlavní stimuly. Tím prvním je zájem o kvalitnější prostory (6,9 bodu na škále 0–10 max), tím druhým je snaha získat současné výhodné finanční podmínky a smluvně si je zajistit na delší časové období (6,6 bodu). Podle slov developerů se ve většině případů jedná o firmy, které na trhu již působí; počet nových zájemců o nové kanceláře je velice limitovaný. „Investoři či budoucí nájemci mají stoupající zájem o kancelářské budovy, které nabízejí větší komfort užití, a proto již nyní developeři staví takové budovy ve standartu Leed nebo Bream. Developeři si nemohou dovolit zanedbat kvalitu použitých materiálů, protože by pak nedosáhli na certifikaci. V poslední době se setkáváme i s větším zájmem o nová řešení. Například, u fasád to jsou nestandardní designové omítky,“ vysvětluje Robert Mikeš, marketingový ředitel společnosti SGCP, divize Weber.
„Moderní, flexibilní a kvalitní standard je dnes vlastně základem. Přestože má každá firma jiné potřeby, pro všechny nájemce je důležitá dopravní obslužnost lokality a její dostupnost městskou hromadnou dopravu, ale i třeba, zda se v objektu nachází restaurace. Často je důležitá i ekologická certifikace typu LEED Gold – nájemci tak řeší nejen svůj odpovědný vztah k životnímu prostředí, ale i garanci dlouhodobě udržitelných nákladů na servisní poplatky a nižších nákladů na energie,“ říká Omar Koleilat, generální ředitel skupiny Crestyl.

V nejnovější Studii developerských společností ředitelé uvádějí, že jen zhruba polovina obdržených poptávek (55 procent) vyplývá z reálného zájmu klientů o nové stěhování. Druhá část zákazníků je oslovuje pouze s cílem získat cenovou nabídku k porovnání s jejich současným nájmem, případně k vyjednání lepších cen u stávajícího pronajímatele. „Primárním nástrojem pro boj o nájemce se staly pobídky související s nájmem, například příspěvek na tzv. fit outy nebo délka období s nulovým nájmem. V roce 2016 bude na pražský kancelářský trh uveden rekordně nízký objem nových prostor, to by mohlo pomoci k vyrovnání nabídky a poptávky,” vysvětluje Pavel Kliment, partner odpovědný za služby pro realitní a stavební společnosti KPMG v České republice.

Ve Studii developerských společností Q4/2015 se také zjišťovalo, o co mají nájemci kanceláří aktuálně nejvíce zájem. Z výsledků výzkumu vyplývá, že potenciální nájemci mají výrazný zájem o kvalitu pracovního prostředí pro své zaměstnance, ale pouze necelá třetina z nich (29 procent) je ochotna si za kvalitní pracovní prostředí připlatit. Celých 64 procent společností by rádo zajistilo kvalitní prostředí, ale jen pokud jim to nezvýší náklady. Necelá polovina (41 procent) nájemníků se zajímá o materiály, které jsou v budově použité, a zda nějakým způsobem neohrozí zdraví jejich zaměstnanců. Význam použitých materiálů rovněž ovlivňuje následnou výši provozních nákladů kanceláří, které musí nájemce pravidelně hradit. Pro 43 procent nájemců je rovněž důležitá akustika prostor a možnost regulovat hluk uvnitř kanceláří. Příkladem nájemníka, který vybíral z nabídky developerů, je společnost CEMEX, výrobce stavebních materiálů. „Stěhování do jiných kancelářských prostor v souvislosti s naší expanzí se týká pražské centrály. Na podzim jsme v Praze nabrali cca dvacet nových pracovníků a další zaměstnance budeme ještě letos přibírat. V dubnu se proto budeme stěhovat do větších kanceláří. Při výběru prostor byla pro nás důležitá kvalita pracovního prostředí a služeb pro zaměstnance a dobrá dopravní dostupnost,“ říká Peter Dajko, generální ředitel společnosti CEMEX.

Pro firmy jsou v dnešní době velmi důležitá parkovací stání. Celých 71 procent společností požaduje parkování pro vybranou skupinu lidí, jimiž jsou vedoucí pracovníci nebo obchodníci. Tři z deseti společností (29 procent) chtějí mít parkovací místa pro všechny zaměstnance. Co naopak firmy téměř vůbec neřeší, jsou firemní školky. Zájem o ně má pouze pět procent nájemců. „Trend ke zkvalitňování prostředí budov je jednoznačný. Do popředí se podle mého názoru ještě více dostanou budovy s certifikací udržitelného rozvoje LEED či BREEAM. Investice do budovy kolem tří procent pro dosažení certifikátu dokážou zajistit velmi sofistikovaná technická i architektonická řešení,“ uzavírá Pavel Štáf ze společnosti Bytecheck.

Zdroj: TZ CEEC Research

Ilustrační foto: Budova BLOX, Praha 6