Základem úspěšné dražby je dokonalá příprava vydražitele

Kolem dražeb panuje na českém trhu stále řada mýtů a nejasností. Rádi bychom vám proto přinesli slovník základních pojmů vypracovaný ve spolupráci s Exekutorskou komorou České republiky.

Cílem je odstranit řadu nejasností a zajistit větší informovanost všech účastníků dražeb. Výklad pojmů v tomto slovníku je speciálně zaměřený na dražby v režimu soudem nařízených exekucí.

Co je to dražba?

Dražbou se rozumí takový prodej, kdy v určený den se nabízí určitá věc ke koupi neurčitému počtu zájemců a prodá se pak tomu, kdo nabídne nejvyšší částku. Z výtěžku dražby je uspokojena pohledávka věřitele, případně více věřitelů. Předmětem dražebního jednání (dražby) mohou být jak nemovitosti, tak věci movité, ale například i podnik. Novým vlastníkem dražené věci se stává vydražitel, tedy zájemce, který při dražebním jednání učinil nejvyšší nabídku.

Co lze a nelze dražit?

Draženy mohou být sepsané a zajištěné movité věci, s výjimkou těch, které jsou zákonem nebo soudním rozhodnutím z exekuce vyloučeny. Takto jsou vyloučeny například běžné oděvní součásti, obvyklé vybavení domácnosti, zdravotnické potřeby a jiné věci, které jejich vlastník potřebuje vzhledem ke svému zdravotnímu stavu, a v neposlední řadě cennosti osobní povahy, mezi něž lze řadit například snubní prsten.

Pokud je povinný (dlužník) podnikatelem, nepodléhají exekuci například věci, které nezbytně nutně potřebuje k výkonu své podnikatelské činnosti. (Neplatí, vázne-li na těchto věcech zástavní právo pro pohledávku, která je zároveň vymáhána). Předmětem dražby nemovitých věcí mohou být pozemky a dále stavby spojené se zemí pevným základem (domy, budovy, garáže atd.), rovněž byty a nebytové prostory. Exekucí, tedy prodejem v dražbě, lze postihnout jak stavby evidované v katastru nemovitostí, tak stavby v katastru nemovitostí nezapsané.

Kdo se může dražby zúčastnit?

Dražby se může jako dražitel (zájemce o koupi) zúčastnit pouze ten, kdo do zahájení dražebního jednání zaplatí tzv. dražební jistotu, což je určitá finanční částka, jejíž výši stanovuje soudní exekutor. (U prodeje movitých věcí se povinnost složit jistotu požaduje pouze u věci, jejíž hodnota převyšuje ekvivalent částky 45 tisíc eur.) Nemůže-li nebo nechce-li se případný zájemce dražby účastnit osobně, může se zúčastnit prostřednictvím svého zástupce, fyzické osoby, která k tomuto musí být vybavena úředně ověřenou plnou mocí. Za právnickou osobu, obec, kraj nebo stát mohou dražit fyzické osoby, které jsou oprávněny za ně jednat, případně zástupci s plnou mocí, kteří prokážou své oprávnění dražit úředně ověřenou listinou či plnou mocí. Jednání je jinak veřejné.

Kdo se nemůže dražby zúčastnit?

Dražitelem nemůže být především povinný (dlužník), tedy osoba, jejíž věc má být dražena, dále manžel povinného či soudní exekutoři, jejich zaměstnanci, soudci, zaměstnanci soudů a dále osoby, které jsou vyloučeny z nabývání majetku podle zvláštního předpisu (devizový cizozemec podle § 17 zákona č. 219/1995 Sb., devizový zákon). Dražby se nemůže zúčastnit například tzv. „obmeškaný vydražitel“ (vydražitel, který v dražbě nemovitostí nedoplatil přes výzvu nejvyšší podání a zmařil tak dražbu).

Co s sebou na dražbu?

Podmínkou účasti na dražebním jednání je průkaz totožnosti. Nedraží-li zájemce osobně, je třeba, aby jeho zástupce byl vybaven úředně ověřenou plnou mocí či jinou listinou, jíž prokáže, že je oprávněn zúčastnit se dražebního jednání. Pokud zájemce nesložil dražební jistotu předem, je třeba pro účast na dražebním jednání mít rovněž s sebou příslušnou finanční hotovost na složení této jistoty a u dražby movitých věcí na doplacení nejvyššího podání.

Při dražbě movitých věcí musí vydražitel nejvyšší podání (nebo doplatek nejvyššího podání) ihned na místě zaplatit, jinak se věc draží znovu a bez jeho účasti. Výjimkou jsou případy, kdy by takto hrazená hotovost přesáhla limit 15 tisíc eur, zde pak je k doplacení stanovena lhůta sedmi dnů od udělení příklepu. U dražby nemovitostí je k doplacení nejvyššího podání stanovena soudním exekutorem lhůta v usnesení o příklepu (počíná dnem právní moci příklepu a nesmí být delší než 2 měsíce).

Jak dražba probíhá?

Dražba probíhá v čase a místě, jež je uvedeno v dražební vyhlášce, kterou soudní exekutor vydává za účelem nařízení dražebního jednání. Po ověření totožnosti a složení dražební jistoty osobami, které se chtějí zúčastnit jako dražitelé, soudní exekutor na úvod seznámí účastníky s předmětem dražby, uvede popis věci a seznámí přítomné s obsahem dražební vyhlášky, jakož i s výší nejnižšího podání. Nejnižším podáním se rozumí minimální částka, za kterou je možno předmět dražby vydražit. Dále se před zahájením samotné dražby zjišťuje případné předkupní právo, přihlášky ostatních věřitelů, eventuálně zda nebrání dražbě nějaká procesní překážka.

Následně jsou dražitelé vyzváni, aby činili svá podání. Podání se činí slovně za současného zvednutí čísla, které bylo dražiteli přiděleno. Uskutečněné podání soudní exekutor, který dražbu vede slovně, potvrdí. Pozor, dražitelé jsou svými podáními vázáni! Dražba pokračuje, dokud dražitelé na vyzvání slovy „poprvé“, „podruhé“ činí vyšší podání. Není-li učiněno další podání, soudní exekutor dražitele upozorní, že nebude-li učiněna vyšší nabídka, bude po slově „potřetí“ udělen příklep. Udělením příklepu pak dražební jednání končí.

Soudní exekutor rovněž poučí vydražitele o lhůtě pro zaplacení nejvyššího uskutečněného podání a o případných důsledcích nesplnění této povinnosti. Pokud totiž vydražitel nezaplatí nejvyšší podání, je povinen nahradit náklady, které vzniknou v souvislosti s dalším dražebním jednáním, dále škodu, která vznikla tím, že nezaplatil nejvyšší podání, a bylo-li při dalším dražebním jednání dosaženo nižšího nejvyššího podání, pak i rozdíl na nejvyšším podání. Na tyto závazky se započítá jistota složená vydražitelem.

Co je to dražební vyhláška?

Dražební vyhláška k prodeji nemovitosti je rozhodnutím soudního exekutora, kde jsou uvedeny skutečnosti jako čas a místo dražebního roku, označení předmětu dražby a příslušenství, výsledná cena, nejnižší podání apod. Dražební vyhláška je kromě povinného (osoby, jejíž nemovitost je předmětem dražby) doručována i jeho manželovi a dalším subjektům podle typu dražby (např. katastrální, obecní a finanční úřad). Dražební vyhláška se zveřejňuje na úřední desce exekutora, případně v místě obvyklým způsobem prostřednictvím obecního úřadu. Rovněž je zveřejněna na Portálu dražeb (www.portaldrazeb.cz) a v Centrální evidenci exekucí (www.ceecr.cz).

Jaké výhody mají spoluvlastníci dražené nemovitosti?

Spoluvlastníci nemovitosti mají k dražené nemovitosti zákonné předkupní právo. Jeho uplatnění má však pouze výhodu při účasti spoluvlastníka na dražbě a v případě shodného podání (v takových případech se vydražitel určuje losem, pokud však shodné podání učinila i osoba oprávněná z předkupního práva, udělí se jí příklep bez losu). Udělením příklepu předkupní právo zaniká. Naproti tomu manžel povinného se nemůže dražby nemovitosti zúčastnit.

Co je to dražební jistota?

Dražební jistota představuje částku, jejíž výši stanovuje soudní exekutor dražební vyhláškou, přičemž její zaplacení je nezbytnou podmínkou pro účast v dražbě. Zájemce o koupi dražené nemovitosti, případně věci movité, je povinen složit dražební jistotu před zahájením dražebního jednání buď v hotovosti do pokladny soudního exekutora, nebo platbou na jeho účet. Výše dražební jistoty je stanovována případ od případu, nejvýše však v částce, která nepřevyšuje 3/4 nejnižšího podání. Vydražiteli se pak tato částka započte na jeho nejvyšší podání, představuje tedy jakousi zálohu.

Ostatním dražitelům, jimž nebyl udělen příklep, je jistota po skončení dražebního jednání vrácena. Dražební jistota je vyžadována jednak pro případ nezaplacení nejvyššího podání jako určitá pojistka, aby byly uhrazeny alespoň náklady spojené se zmařenou dražbou, a jednak jako prostředek, který zamezí tomu, aby se dražby účastnily osoby, které nemají o předmět dražby opravdový zájem.

Co je to nejnižší podání?

Nejnižším podáním se rozumí taková nabídka dražitele, která představuje minimum, za které je předmět dražby možné vydražit. V případě dražby movitých věcí je nejnižší podání určeno částkou ve výši 1/3 rozhodné ceny. V případě dražby nemovitostí ve výši 2/3 výsledné ceny nemovitosti. Pokud při prvním dražebním jednání není nemovitost vydražena, je při opětovné dražbě nejnižší podání sníženo na polovinu výsledné ceny.

Kdo určuje cenu a podle čeho?

Má-li být přistoupeno k dražbě nemovitosti, je soudním exekutorem vždy ustanoven znalec, jemuž je usnesením uloženo, aby zjistil obvyklou cenu nemovitosti, včetně jejího příslušenství a jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Znalec vypracuje posudek, který musí zahrnovat všechny skutečnosti, na jejichž základě ke stanovené ceně dospěl. Soudní exekutor pak cenu nemovitosti určí na základě znaleckého posudku, který má k dispozici.

Od takto určené ceny je odvozeno nejnižší podání, které je stanoveno dražební vyhláškou, a případná minimální výše příhozů při dražbě samotné. Není-li cena movité věci stanovena úředně podle § 5 zákona o cenách č. 526/1990 Sb., je stanovena odhadem vykonavatele soudního exekutora. Pokud jde o případ, kdy k určení ceny nepostačují znalosti a zkušenosti vykonavatele, vydá soudní exekutor usnesení, jímž je ustanoven znalec k ocenění věci. Znalci je uloženo, aby za účelem stanovení ceny vypracoval znalecký posudek.

Jaké další kroky následují, pokud získám v dražbě nemovitost (movitou věc)?

Vydražitel je oprávněn převzít nemovitost s příslušenstvím dnem následujícím po vydání usnesení o příklepu, o čemž je povinen soudního exekutora vyrozumět. Vydražitel je povinen zaplatit nejvyšší podání učiněné při dražbě ve lhůtě, kterou mu k tomu určí soudní exekutor, přičemž tato lhůta nesmí být delší než dva měsíce. Lhůta začíná běžet dnem, jenž následuje po dni, kdy usnesení o příklepu nabylo právní moci. Na nejvyšší podání se započítá vydražitelem složená dražební jistota. Po právní moci usnesení o příklepu a doplacení nejvyššího podání soudní exekutor vyrozumí příslušný katastrální úřad a požádá o zapsání změny vlastnického práva k nemovitosti, která byla předmětem dražby.

Vydražitel se však stává vlastníkem vydražené nemovitosti až poté, co nabylo usnesení o příklepu právní moci a zároveň bylo zaplaceno jím učiněné nejvyšší podání, a to zpětně ke dni vydání usnesení o příklepu, tj. ke dni dražebního jednání. Případné právní vady na vydražené nemovitosti v podobě exekučních příkazů ostatních soudních exekutorů budou na základě pravomocného usnesení o příklepu a potvrzení o zaplacení nejvyššího podání zrušeny -provedením exekuce zanikají účinky všech vydaných exekučních příkazů. Zástavní práva zapsaná na listu vlastnictví budou katastrálním úřadem odstraněna po právní moci rozvrhového usnesení, které doručuje soudní exekutor.

U dražby movité věci je třeba zaplatit nejvyšší podání ihned, jinak se věc draží znovu. V případě, že nejvyšší podání přesahuje částku stanovenou jako nejvyšší možnou pro platbu v hotovosti podle zvláštního právního předpisu (zákon č. 254/2004 Sb., o omezení plateb v hotovosti), je třeba doplatit nejvyšší podání ve lhůtě sedmi dnů od udělení příklepu. Na vydražitele movité věci, který zaplatí řádně a včas nejvyšší podání, přechází vlastnické právo s právními účinky k okamžiku udělení příklepu. Na žádost vydražitele vydá exekutor o přechodu práva k vydražené věci potvrzení.