Trendem je vlastnické bydlení

Anketa

1. Může za současných podmínek uvažovat developer o tom, že by v případě neprodejnosti svých bytů změnil jejich určení na nájemní byty? Pokud ne, proč to nejde?

2. Za jakých okolností by byla možná výstavba nájemních bytů soukromými investory?

3. Jakou roli má a bude podle vás mít nájemní bydlení u nás?

Tomáš Pardubický, generální ředitel FINEP Holding

1. Prodeje stávajících a předprodeje nových (Harfa IV, Prosek) rezidenčních projektů signalizují další oživení trhu bytů nakupovaných do osobního vlastnictví. Přesto považujeme nadále nájemní byty za perspektivní trend, zejména pak v oblasti nízkorozpočtového bydlení. V současnosti však masivní výstavbě na nájem brání tři klíčové faktory. Za prvé je to tradiční pohled českého klienta. Individuální investice do bytu je sice vnímána jako bezpečný způsob uložení a zhodnocení peněz, většinou je ale spojována pouze s vlastní (i budoucí) potřebou.

Český zákazník je ve srovnání se západoevropským konzervativnější, méně cestuje za prací a preferuje vlastnění majetku. Za druhé reálný výnos z investice. Vzhledem k stávající cenové úrovni výstavby na straně jedné a nájemného na straně druhé je reálný výnos 3,5–5,5 procenta (v Praze) pod úrovní výnosů z kancelářských budov (6,5–7,5 procenta). Tak je poměrně málo atraktivní pro institucionální investory. Za třetí financování projektu bankovních úvěrů je nedokonalé. Banky požadují předpronájmy, které jsou u bytových jednotek nereálné.

2. Musí se změnit tři výše zmíněné faktory. V prvé řadě musí vzniknout poptávka klientů. To lze předpokládat s rostoucí mobilitou pracovního trhu, kdy stále větší skupina lidí bude považovat vlastnictví nemovitosti za přítěž. Musí také dojít ke srovnání výnosů s ostatními typy staveb, aby bylo možné o výhodnosti projektů přesvědčit investory. Poslední zásadní podmínkou je změna přístupu bank, které změní podmínky financování.

3. Předpokládáme, že do budoucna primární poptávka po nájemních bytech poroste a trh se rychle přizpůsobí. Hlavním motorem bude rostoucí mobilita způsobená stěhováním za prací a větší počet těch, kteří střednědobě nedosáhnou na vlastní bydlení.

RNDr. Evžen Korec, CSc., generální ředitel a předseda představenstva EKOSPOL a. s.

1. Tato možnost má smysl pouze u těch developerů, kteří mají opravdu vážné problémy s prodejem a jejichž byty jsou z nejrůznějších důvodů dlouhodobě neprodejné (déle než jeden rok). Nájemci obvykle požadují smlouvu na dobu minimálně jednoho roku. Nájemníky na kratší dobu lze získat jen výjimečně. Každopádně jde takové rozhodnutí proti samotné investiční strategii developera, který je orientován na relativně rychlou návratnost vložených prostředků. Velice často má v souladu s touto investiční strategií také nastavené financování. Samotný pronájem neprodaných bytů proto jeho problémy nevyřeší.

2. Developerské společnosti jsou typem investora, který potřebuje investované peníze zhodnotit v co možná nejkratší době. To znamená celý projekt prodat, získat zpět vložené prostředky a realizovat zisk. Naproti tomu výstavba nájemních bytů a jejich následné pronajímání je investicí s velmi dlouhou návratností. Developeři se neorientují na výstavbu bytů za účelem pronájmu v ČR ani jinde v Evropě. Jiná je situace u investorů, kteří mají k dispozici dlouhodobé peníze, jakými jsou například fondy. Nemovitostní nebo penzijní fondy (například v Německu) poměrně často investují do nových bytů za účelem dlouhodobého pronájmu.

3. Nájemní bydlení má a vždy bude mít v České republice své místo, ale myslím si, že jeho role nebude rozhodující. Podíl vlastnického bydlení dlouhodobě roste právě na úkor nájemního. Je to logické – tržní nájemné je srovnatelné se splátkami hypotéky, ovšem s tím podstatným rozdílem, že investujete do vlastního. A investovat do vlastního se vyplatí vždy, protože vlastní byt můžete kdykoli pronajmout či prodat.