Smlouva o dílo musí reagovat na aktuální změny stavby

Veškerá výstavba se realizuje zásadně na základě uzavřených smluv o dílo mezi objednatelem (investorem) a zhotovitelem (generálním dodavatelem). Tyto smlouvy o dílo jsou zpravidla podrobné a zahrnují řešení možných situací, které mohou v průběhu výstavby nastat.

Jednou ze zásadních skutečností, ke které v průběhu realizace stavby dochází, je změna díla. Zpravidla málokterá stavba je realizována zcela bez jakýchkoli změn v souladu s projektovou dokumentací, která je investorem předložena generálnímu dodavateli před zahájením výstavby (před uzavřením smlouvy o dílo). Změny stavby mají povahu víceprací (nebo dokonce méněprací) nebo představují skutečnou změnu díla spočívající v odlišném stavebně technickém řešení.

Změny stavby (vícepráce) mohou být ve smlouvě o dílo již předpokládány, např. ve formě klientských změn, nebo jejich potřeba může nastat až v průběhu realizace stavby, a to jako navíc objednané vícepráce nebo vícepráce vynucené, např. v důsledku nestabilního podloží stavby, což nebylo možné zjistit při geologickém průzkumu. V každém případě změny stavby (vícepráce) mají svůj dopad do sjednané ceny díla a rovněž mohou mít dopad do termínu plnění. Z uvedených důvodů je třeba ve smluvní dokumentaci stanovit jasná pravidla pro takové změny díla (vícepráce) tak, aby v průběhu výstavby pokud možno nevznikaly mezi smluvními stranami pochybnosti a spory a výstavba mohla být plynule realizována.

Prakticky na každé rozsáhlejší stavbě jsou vícepráce

Z poznatků praxe vyplývá, že snad neexistuje žádná rozsáhlejší stavba, na které by nebyly prováděny vícepráce nebo změna stavby. Pokud se provádění takových víceprací nebo změny realizuje zcela v souladu se smlouvou o dílo a se souhlasem obou stran, zpravidla formalizovaným postupem oboustranně schvalovaných změnových listů (které mají povahu dodatku nebo ohledně kterých je dodatek ke smlouvě o dílo uzavřen), v takovém případě nenastává mezi smluvními stranami spor.

Horší je to v případech, kdy je provedení víceprací nebo změny nezbytné, avšak z časových nebo jiných důvodů nejsou takové vícepráce nebo změna a jejich dopad do ceny díla odsouhlaseny investorem nebo sice jsou odsouhlaseny investorem, ale nikoliv kvalifikovanou formou dodatku ke smlouvě o dílo, ale pouze ústně, podpisem ve stavebním deníku nebo podpisem změnového listu. V takových případech se vždy vychází ze znění smlouvy o dílo a z vůle smluvních stran při uzavírání dohody o změně (vícepracích). Jestliže smlouva o dílo nestanoví žádná pravidla pro změnu smlouvy o dílo (provedení víceprací), pak platí, že se použije příslušných ustanovení obchodního zákoníku.

Prokázat ústní dohodu je obtížné

Pokud si smluvní strany ve smlouvě o dílo výslovně nesjednají jinak, platí, že změnu smlouvy (provedení víceprací) je možné učinit i ústní dohodou smluvních stran. Z hlediska dopadu změny díla (provedení víceprací) na cenu díla, obchodní zákoník rozlišuje výslovně vícepráce, při kterých (pokud smlouva o dílo nestanoví jinak) investor platí cenu přiměřeně zvýšenou o změnu díla, u které investor platí (pokud smlouva o dílo nestanoví jinak) cenu zvýšenou nebo sníženou – vždy však stanovenou rozdílem, podle rozsahu nutné činnosti a účelně vynaložených nákladů ve vztahu k takové změně. Nebude-li uzavřen dodatek ke smlouvě o dílo, pak generální dodavatel bude muset vždy prokázat, že se s investorem dohodl na provedení víceprací nebo změně díla, a dále bude muset prokázat hodnotu takové změny.

I v případě, že generální dodavatel prokáže ústní dohodu (v takových případech půjde vždy o tvrzení proti tvrzení jednotlivých svědků, jejichž věrohodnost posoudí vždy rozhodující soud), nemusí dostat zaplacenou skutečnou tržní hodnotu provedených víceprací, ale dostane zaplacenou částku vyplývající z přiměřené hodnoty víceprací a nutné činnosti a účelně vynaložených nákladů na změnu. Pokud generální dodavatel neprokáže takovou ústní dohodu s investorem, může být změna považována v lepším případě za bezdůvodné obohacení (a generální dodavatel je oprávněn k úhradě takové částky, o kterou se dílo jako celek podle znaleckého posudku zhodnotilo) nebo v horším případě budou takové změny/vícepráce považovány za vadu a generálnímu dodavateli budou z takového vadného plnění plynout příslušné sankce (odstranění, sleva z ceny díla nebo dokonce smluvní pokuta). Ani zápis ve stavebním deníku nemusí být přesvědčivý.

Pokud provádění změn díla (víceprací) je ve smlouvě o dílo sjednáno tak, že jakákoli změna smlouvy musí být v písemné formě, je nezbytné takovou písemnou formu dodržet. Změna nemusí být provedena vždy ve formě dodatku ke smlouvě o dílo (pokud se na tom smluvní strany výslovně nedohodnou), ale je obecně uznáváno, že taková změna může být provedena i zápisem ve stavebním deníku nebo podpisem změnového listu. Ohledně zápisů ve stavebním deníku je však třeba se mít na pozoru. Nikoli každý zápis ve stavebním deníku podepsaný oběma stranami může být automaticky považován za změnu smlouvy o dílo.

Z takového zápisu musí jednoznačně vyplývat vůle stran takovým zápisem způsobit změnu smlouvy o dílo s veškerými následky, které taková změna smlouvy o dílo vyvolává. V případě, že nebude prokázáno, že zápisem ve stavebním deníku byla učiněna změna smlouvy, pak taková skutečnost bude mít stejné následky jako v případě neprokázání ústní dohody o změně smlouvy o dílo. Sjednávání změn smlouvy o dílo ve stavebním deníku se s ohledem na technickou povahu stavebního deníku obecně moc nedoporučuje.

Změny smlouvy jen na základě změnových listů

Smluvní strany by měly ve smlouvě o dílo věnovat řádnou pozornost změnám smlouvy. Změny smlouvy by měly být umožněny pouze v písemné formě a na základě formálních dodatků smlouvy. Dále lze doporučit, aby veškeré změny byly prováděny na základě oboustranně schválených změnových listů, ohledně kterých se strany zavazují do určité doby uzavřít dodatek ke smlouvě a v případě, že takový dodatek nebude uzavřen do určitého počtu dnů, pak smluvně upravit, že takový oboustranně schválený změnový list se stává automaticky dodatkem ke smlouvě.

Současně je ve smlouvě třeba myslet na prodloužení termínu plnění a navýšení ceny díla v případě schválení takového změnového listu, a to alespoň v obecné formě s tím, že se termín prodlouží přiměřeně podle podobných prací tak, jak vyplývá z harmonogramu plnění, a cena se navýší v souladu s jednotkovými cenami dohodnutými ve smlouvě o dílo, a pokud některá část plnění není sjednaná, pak lze odkázat na ceníky společností, které se cenotvorbou zabývají, například ÚRS.

Aby vše vedlo k nekonfliktnímu dokončení díla

Oběma smluvním stranám je třeba doporučit důsledné dodržování takto dohodnutých pravidel, a to platí zejména pro generálního dodavatele, který by si měl před provedením jakékoli změny díla nebo provedením víceprací nechat takové vícepráce nebo změnu předem stanoveným postupem schválit investorem, a to i v případě, že v důsledku formálního schvalování se dostane do skluzu s prováděním díla. Vždy je totiž lepší se dohadovat o tom, kdo může za drobné zpoždění se stavbou, než o tom, kdo zaplatí již provedené, avšak řádně neschválené vícepráce nebo změnu díla. Pouze důsledná úprava postupu při změně díla nebo při provádění víceprací ve smlouvě o dílo, včetně dopadu na cenu díla a termín plnění a řádné dodržování takto dohodnutého postupu, povede k nekonfliktnímu dokončení díla k oboustranné spokojenosti smluvních stran.