Praha patří z pohledu investorů mezi dvacítku nejatraktivnějším evropských měst

Jak také vyplynulo z výsledků průzkumu, kterého se zúčastnilo 885 respondentů z 22 evropských zemí, kromě dlouhodobé udržitelnosti je stále větší důraz kladen i na environmentální aspekt a společenskou hodnotu.

Evropskou jedničkou je Lisabon
Letošním vítězem je Lisabon, který oproti loňskému roku poskočil o deset míst na pomyslnou zlatou příčku. Atraktivitu Lisabonu si respondenti spojují především s „kvalitou života“ a „pozitivním“ vedením města. Portugalská ekonomika zdravě roste a její metropole je dnes mezinárodní destinací pro firemní klientelu, investory i turisty.
Překvapením jistě není, že v první desítce i v roce 2019 figurují německá města – konkrétně Berlín, Frankfurt, Hamburk a Mnichov. Vídni náleží devátá příčka.
Praha, která aktuálně stojí na 17. příčce, za sebou nechala mnoho významných evropských měst, jako například Curych, Stockholm nebo Milán. V regionu střední a východní Evropy je pak vůbec hodnoceným městem.
Středoevropští investoři popisují Prahu jako „solidní, významný trh“, kde „ceny jsou vysoké a výnosy nízké“. Nejvyšší výnosy z pronájmu maloobchodních prostor dosahují 3,5 procenta, zatímco výnosy za kancelářské prostory se usadily na pěti a méně procentech „Investoři začínají přemýšlet o Praze ne příliš odlišně od západoevropských trhů,“ říká Richard Jones, poradce pro trh z nemovitostmi PwC. „Ceny nemovitostí sice dosahují téměř svého maxima, ale zároveň je tu mnoho atraktivních příležitostí pro akvizice.“ Stabilitu trhu potvrzují i makroekonomické indikátory. I přes zpomalení se očekává, že růst české ekonomiky bude v roce 2019 dosahovat hodnoty kolem 2,5 procenta a míra nezaměstnanosti v ČR je podle aktuálních údajů Eurostatu 1,9 procenta, a je tedy vůbec nejnižší v celé EU.

Realitní trh se mění
Jak uvádějí více než dvě třetiny respondentů, v souladu s trendem několika posledních let je pro investory prvořadým zájmem dostupnost vhodných aktiv. Bezmála polovina respondentů průzkumu očekává, že dostupnost vhodných aktiv se v příštích pěti letech zhorší.
A právě to je hlavním důvodem trvalé přitažlivosti evropských nemovitostí v celosvětovém kontextu. Vzhledem k nízkým výnosům jsou však investoři nuceni přemýšlet jinak, než tomu bylo v uplynulých letech, a hledat nové způsoby zhodnocení kapitálu. Někteří se rozhodli přesunout do alternativních nebo specializovaných oblastí, jako je například ubytování pro studenty. Jiní se zaměřili na nemovitosti s vysokou přidanou hodnotou, zvolili tzv. „build-to-core“ strategii nebo se pustili do developerských projektů. Z hlediska sektorů, které mají nejlepší potenciál pro investice a rozvoj, je podle respondentů šest z deseti nejlepších určitou formou rezidenčního projektu. „Někteří investoři stále vnímají evropské nemovitosti jako jistou formu udržení kapitálu. Nejde jim o navýšení zisků, mají zájem o bezpečné investice,” vysvětluje Richard Jones.

Špatná dostupnost bydlení
Více než polovina respondentů průzkumu je znepokojena cenovou nedostupností bydlení a situaci vnímá jako významné sociální téma roku 2019. Ve střednědobém horizontu bude dostupné bydlení pro evropský realitní trh jeden z největších problémů, protože bude určovat politickou agendu v celé Evropě. Česká republika v tomto ohledu není výjimkou, situace s dostupným bydlením je kritická v celém regionu. „Každé velké evropské město má stejný problém: nedostatek dostupného bydlení, nedostatek sociálního bydlení a nedostatek péče o seniory. A ten problém se neustále zhoršuje,“ doplňuje Jones.

Nově definované hodnoty
Téměř 60 procent respondentů se domnívá, že průmysl směřuje k využití širšího spektra nefinančních metrik, které budou rozhodující pro stanovení hodnoty nemovitostí i realitních firem. Polovina oslovených expertů pak souhlasí s tím, že nefinanční metriky jsou stále důležitější při měření výnosů (nesouhlasí jen 18 procent). Firmy tak reagují na potřeby zákazníků a obecnou změnu ve společnosti – ten, kdo se zaměřuje pouze na zisk, brzy ztratí konkurenceschopnost.
Řada dotazovaných investorů se pokouší měřit environmentální, sociální a korporátní faktory. Tento způsob hodnocení je však zatím stále v začátcích, jelikož neexistují mezinárodně schválené standardy pro měření společenských dopadů investic.

Zdravý životní styl a spokojení nájemníci
Ještě nedávno by myšlenka na propagaci zdravého životního stylu v souvislosti s realitním trhem byla odmítnuta jako irelevantní, avšak dnes se téměř polovina respondentů domnívá, že tento aspekt bude mít v následujících pěti letech mírný dopad na strategie a celých 43 procent je přesvědčeno, že dopad bude významný. Výsledky průzkumu ukázaly, že zdravý životní styl a spokojenost budou mít na realitní trh stejně významný vliv, jako dnes mají dlouhodobá udržitelnost a energetická účinnost.
Nájemníci stále častěji očekávají i větší míru flexibility, aby mohli pružněji reagovat na potřeby svých zaměstnanců. To vyžaduje intenzivnější správu aktiv a investice. „Nákupy nemovitostí, kdy nový majitel dvacet let nemusel dělat vůbec nic, jsou dávno pryč,“ dodává Jones.

Autor: Jana Hrabětová
Zdroj: Emerging Trends in Real Estate: Europe 2019, ilustrační foto Aleš Hrabě