Necelou čtvrtinu, přesněji 28 procent z celkové plochy zaujímají administrativní budovy postavené do roku 2000 na pražském kancelářském trhu.
Přepočteno na plochu jde o takřka 900 000 m2. Vzhledem k tomu, že někteří vlastníci s koncem prvního životního cyklu těchto budov masivně investovali do designu objektů i jejich technologií, zvýšil se zájem nájemců a tudíž i investorů.
Díky redesignu, rekonstrukcím, obnově technologií a snížení energetické náročnosti starší kancelářské budovy vyhovují aktuálním požadavkům nájemců a mohou tak hrát opět významnou roli na trhu nemovitostí v České republice.
Podle nejnovější studie BNP Paribas Real Estate, která se zaměřuje na komplexní nemovitostní poradenství po celé Evropě, starší kanceláře v Praze těží především ze skvělých lokací. Téměř třetina se jich nachází na Praze 1. Díky omezené dostupnosti stavebních pozemků v centru mají tyto kanceláře jednoznačnou konkurenční výhodu.
"Budovy jako Myslbek, Praha City Center, Burzovní palác, IBC a další jsou vnímány jako prestižní, zavedená adresy. Využívají je často nájemci, pro které je identifikace s budovou důležitou součástí firemní filosofie. Sídlí zde obchodní centrály, investiční společnosti, poradenské firmy, advokátní kanceláře...," popisuje situaci Lenka Šindelářová, vedoucí poradenství v BNP Paribas Real Estate CR.
Často velmi atraktivní mix nájemců láká investory, kteří hledají vyšší výnosy. Ty mohou být u starších budov až o 2-3 procentuální body vyšší než u nejkvalitnějších a nejatraktivnějších novostaveb. Rozdíl zohledňuje riziko a náklady spojené se správou starších budov a možné zvýšení hodnoty díky aktivnímu asset managementu. "Zrekonstruované kancelářské budovy s omezenými požadavky na budoucí investice v atraktivní lokalitě a s vysokou obsazeností by ale mohly generovat podobné výnosy jako novostavby," dodává Stewart Thompson zodpovědný za Business Development BNP Paribas RE v České republice.
Investice většího rozsahu v atraktivních lokalitách jako Praha City Center či Hadovka přitáhly pozornost zahraničních asset manažerů a fondů jako Tristan Capital Partners, Europa Capital, VIG Fund, Lone Star, Immofinanz.
Investice menšího objemu do některých komornějších starších kancelářských budov atraktivní především pro lokální investory s dobrou znalostí domácího trhu, jako jsou Cimex Invest, Pražská správa nemovitostí a další. Ti dokážou skvěle vyhodnotit možnosti takové nemovitosti, a to i ve vztahu k akvizici nových nájemců. Například společnost Cimex Invest vloni takto koupila Vyšehrad Garden.
Vzrůstá rovněž aktivita některých investorů, kteří se cíleně zaměřují na komplikovanější projekty - z hlediska provozu nebo vykazující vyšší (a dlouhodobou) neobsazenost. I zde však musejí velmi pečlivě vážit návratnost.
I proto se investice týkají hlavně technologií s cílem snížit energetickou náročnost provozu a tudíž i náklady pro nájemce. Zúročení přináší i postupný redesign vnitřního zařízení a důkladné rekonstrukce společných prostor. Například Myslbek Na Příkopě díky tomu a své excelentní lokaci dosahuje jedno z nejvyšší nájemných v Praze, a to i v konkurenci nového kancelářského developmentu.
Podle studie BNP Paribas Real Estate rekonstrukce budovy může mít řadu forem - od lehkého redesignu a základního "faceliftu" až po radikální "plastickou operaci" interiéru a exteriéru, včetně zmíněné modernizace technologií, zásahů do fasády, střešní krytiny nebo výměny oken. Výsledkem však může být kompletní či částečné demolice stávající budovy a její zevrubná rekonstrukce či zcela nová výstavba.
Zdroj: TZ