Letošní rok bude spíše ve znamení stagnace, velké otřesy se neočekávají

V loňském roce dopadla světová ekonomická krize i na českou ekonomiku. Jelikož development nemovitostí je poměrně riskantním předmětem podnikání, není divu, že jedním z nejpostiženějších sektorů ekonomiky je realitní trh. Někteří odborníci ale zároveň tvrdí, že je krize také příležitost. Považují ji za možnost předvést, zda se společnosti orientují na trhu a zda budou umět využít potenciál, který tato situace nastaví. Jak situaci a její vývoj vnímají reprezentanti českého trhu s nemovitostmi, napoví následující anketa.

Anketa

1/ Jak konkrétně se tato situace dotkla segmentu trhu, na který se specializujete?

2/ Jak se bude podle vás realitní trh vyvíjet v letošním roce?

3/ Vyslovte, prosím, přání, také docela konkrétní: Co byste si v tomto roce přál(a)?

Zdeňka Klapalová, prezidentka ARTN

1/ V oblasti investic v prime sektoru (sektor nejlepších, kvalitně a dlouhodobě pronajatých komerčních nemovitostí) pozorujeme zřetelné omezení transakcí. Nicméně se zdá, že německé investiční fondy i domácí investoři zahájili akvizice. Tím se dá předpokládat, že budou i nadále tvořit aktivní část poptávky. V prodeji realit v regionech, kde jsme jako společnost velmi aktivní, zaznamenáváme živý zájem lokálních investorů a registrujeme, že se postupně objevuje i zájem zahraničních investorů o menší realitní portfolia obsahující nemovitosti v krajských, ale i okresních městech. Je patrný zájem investorů alokovat finanční prostředky do bezpečných a nepředražených aktiv, byť jen s částečným výnosem či výnosovým potenciálem. Je pozitivní sledovat, že se tyto transakce daří realizovat, a potvrzuje to trend, který je nyní patrný. Kupující – ať již zahraniční institucionální společnosti, nebo domácí investoři – mají zájem o investice v oblastech, které dobře znají, kde jsou schopni odhadnout míru rizika. Mnozí institucionální investoři se snaží o akvizice pouze na nejbezpečnějších a nejvyspělejších trzích. Statistiky z posledních dvou let to jednoznačně potvrzují.

2/ Z důvodů, které jsem zmínila výše, očekávám, že na relativně stabilním trhu v ČR nastane mírné oživení, na rozdíl od východní Evropy, kde bude obnova důvěry trvat mnohem déle. Základy našeho realitního prostředí jsou zdravé, nabídka nových produktů je ve značné míře omezena stále výrazným nedostatkem externího financování, čímž zůstává zachována rovnováha s nižší poptávkou. Nelze však předpokládat, že se situace radikálně změní. Na domácím trhu jsou již korigována cenová očekávání všech důležitých hráčů, a to jak developerů, tak i vlastníků nemovitostí, a lze tedy předpokládat nárůst transakcí. Rok 2010 pokládám z tohoto důvodu za dobrý rok pro investice, a to jak do komerčních, tak i do rezidenčních nemovitostí.

3/ V posledních dvou letech pozoruji napříč soukromým sektorem jednoznačnou tendenci k úsporám a efektivnímu hospodaření. Všichni jsme na situaci reagovali téměř okamžitě a racionálně. Přála bych si totéž i od naší politické reprezentace. Zároveň bych ocenila nikoli příliv distress assets na náš trh, ale naopak více zdrojů pro dobré developerské projekty a více externího financování na podporu perspektivních stávajících a budoucích investičních aktivit.

Jan Borůvka, generální sekretář ARK ČR

1/ Počet realitních transakcí se loni podstatně snížil, tím se zároveň zvýšila konkurence mezi zprostředkovateli. U některých realitních kanceláří to přispělo ke zkvalitnění poskytovaných služeb, a to by se dalo hodnotit i jako jeden z mála pozitivních dopadů hospodářské krize. Některé jiné to však bohužel inspirovalo k tomu, že zpronevěřily finanční prostředky svých klientů a s nimi také zmizely. Pro Asociaci realitních kanceláří České republiky to znamenalo značné zvýšení úsilí při vysvětlování úlohy realitní kanceláře v procesu obchodování s nemovitostmi a pomoci klientům při výběru solidní realitní kanceláře.

2/ Jsem v zásadě optimista, ale přesto neočekávám, že by letos nastal v ekonomické situaci České republiky nějaký výrazný zvrat k lepšímu. Množství nemovitostních transakcí se proto zřejmě nijak zásadně nezvýší, ale věřím, že se zvýší kvalita na všech úrovních realitních služeb. Pro kvalitní realitní kanceláře na našem trhu je a bude dostatek možností se uplatnit, protože takové, které nejsou schopné nabídnout svým klientům úplný servis, začnou z trhu odpadat. Tím však nemyslím, že by to znamenalo konec těch takzvaně malých, ale těch, které neumějí. To se může týkat stejně tak některých větších subjektů jako jednotlivých zprostředkovatelů.

3/ Přál bych si, aby se nám konečně podařilo to, o co se již od založení Asociace realitních kanceláří České republiky snažíme. Tedy prosadit, aby benevolentní legislativní úprava platná pro provozování realitní činnosti v České republice doznala takových změn, které by přinesly zásadní zpřísnění podmínek pro provozování realitní kanceláře. To by podstatným způsobem pomohlo jak solidním realitním kancelářím, tak zejména jejich klientům. Naší asociaci by to umožnilo více se zabývat činnostmi, které přispívají k profesionalizaci realitního sektoru, namísto bezmocného přihlížení činnosti některých realitních zprostředkovatelů, kteří nejsou našimi řádnými členy, a tudíž se jejich praktikami nemůžeme aktivně zabývat. Musím zdůraznit, že nám nejde o omezení přístupu k této formě podnikání, ale o takové zpřísnění podmínek, za nichž je možné živnost realitní kanceláře provozovat, které povede i k tolik potřebné větší ochraně spotřebitele na realitním trhu.

Otakar Šmíd, ředitel realitní kanceláře AAA BYTY. CZ

1/ Rok 2009 byl nejzajímavější v několika aspektech: co se týče developmentu, tak ceny novostaveb dosedly na možné dno. Během roku 2009 jsme registrovali propad cen o 15 procent. Šlo po až třetinovém pádu hodnoty panelových sídlišť o druhé nejsilnější snížení. V souvislosti s finanční krizí se nejen zvýšila poptávka po pronájmech, ale v průběhu druhého čtvrtletí 2009 i nabídka nemovitostí k pronájmu. Během roku 2009 jsme ve shodě s našimi očekáváními zaznamenali nárůst ve výši deseti procent, na kterém se ale cenová hladina uklidnila. Aktuálně je dokonce nabídka opět vyšší než poptávka.

2/ V první polovině roku očekáváme u všech nemovitostí po celé České republice v průměru stagnaci. Ve druhém pololetí je možný mírný nárůst do pěti procent. V průběhu jara 2009 se opět nastartovala poptávka, a to na úroveň srovnatelnou s rokem 2006. Tato situace zůstává stabilní. Zájem je především o nepředražené nemovitosti – tedy ty, u kterých si majitelé uvědomili, že za ceny platné během boomu roku 2007 se dnes prodat nedá. Stagnace v roce 2010 potká v průměru všechny nemovitosti.

3/ Aby profesionálním službám neházeli klacky pod nohy amatéři. Aby pověst celé branže nemohli kazit podvodníčci jen proto, že jim tuzemská legislativa dovolí vstup do odvětví.

Milan Pitucha, výkonný ředitel RK Sting

1/ Krize postihla určitě nejvíce development, poptávka byla především v prvním půlroce na bodu mrazu. Dalším segmentem, který na krizi nejvíce doplatil, byly starší byty, především panelové. Jejich cenový pokles byl v některých lokalitách až 40 procent. Problémovým společným jmenovatelem jsou hypotéky. Kvůli mnohem větší opatrnosti bank méně lidí dosáhne na hypotéku, což zmenšuje okruh potenciálních poptávajících. Zvyšující se nezaměstnanost rovněž ubírá lidem chuť a sebevědomí dělat zásadní dlouhodobá rozhodnutí zadlužit se. Na druhou stranu lze říci, že současná situace přináší zajímavé příležitosti – přichází vhodná doba pro nákup, největší poklesy a výkyvy cen máme za sebou.

2/ V roce 2010 nás, podle mého názoru, nečekají žádné výrazné cenové výkyvy ani nahoru, ani dolů. Situace se bude regionálně lišit a bude záležet především na kvantitě a kvalitě nabídky v dané lokalitě. Situace na realitním trhu bude úzce spjata s dalším vývojem ekonomiky – je zde silné provázání vazeb.

3/ Přál bych si a věřím, že bude docházet k postupné kultivaci realitního trhu, z čehož bude profitovat zákazník. Věřím, že na trhu zůstanou firmy, které budou poskytovat profesionální servis a mají dlouhodobé záměry v tomto oboru.

Karel Stránský, ředitel společnosti Colliers International

1/ Na industriálním stejně jako kancelářském trhu se recese projevila poklesem poptávky, růstem neobsazenosti a poklesem nájemného ve většině regionů. Nájemci začali hledat cesty k úsporám nákladů a majitelé nemovitostí k udržení nájemců a příjmů z nich plynoucích. Tato situace nabízí nové příležitosti pro zkušené poradce, kteří jsou schopni vyjednat kompromis, který je užitečný pro nájemce a únosný pro developera. Byli jsme také svědky zajímavého nárůstu přímých investic uživatelů do nemovitostí, především v okrajových lokalitách.

2/ Očekáváme obdobnou situaci jako v loňském roce, tedy stagnaci poptávky, stagnaci neobsazenosti a další mírný pokles, popřípadě stabilizaci nájemného. Může dojít k prohloubení potíží řady nájemců a následně k nárůstu druhotné neobsazenosti, která se dotkne jen některých regionů. Současně se objeví první signály oživení poptávky v podobě nových projektů, nicméně řada z nich nepovede k reálným transakcím. Výraznější oživení očekáváme pouze v segmentu investičních transakcí, i když i tam bude omezeno především na ty nejkvalitnější lokality a nájemce.

3/ Najít schopné poradce do svého týmu, kteří jako já považují toto období za mimořádně zajímavé a plné nových příležitostí.

Ferdinand Hlobil, vedoucí středoevropského průmyslového týmu, Cushman & Wakefield

1/ V roce 2009 se pronajalo zhruba půl milionu metrů čtverečních moderních průmyslových ploch. Oproti loňskému roku to znamená propad o 13,6 procenta, což ve srovnání s ostatními sektory realitního trhu není nijak tragické. Podíváme-li se však na situaci detailněji, je evidentní obrovský propad v druhém pololetí. A to jak na straně pronájmů, tak u nové výstavby. V prvním pololetí dobíhaly projekty, které byly naplánovány před vypuknutím krize. V druhém pololetí se strategie vyčkávání projevila už v plné síle i u nás. Řada developerských projektů je ale pozastavena či zrušena a developeři se snaží v první řadě dopronajmout stávající volné prostory.

2/ Ze současné situace na trhu mohou těžit potenciální nájemci při vyjednávání nových smluvních podmínek či renegociaci stávajících nájmů. Tento stav ale nebude trvat dlouho. Zastavení výstavby povede postupně k poklesu nabídky a omezený výběr volných prostor bude vytvářet tlak na opětovný růst nájemného. Zahájení nové výstavby vidíme až ve druhé polovině příštího roku. Celkově bude nová výstavba v roce 2010 velmi malá.

3/ Kolegové z Británie v posledních týdnech indikují první signály zlepšení na tamním průmyslovém trhu. Doufejme, že dna propadu hodnot dosáhneme brzy i u nás a očekávané oživení ve druhé polovině roku snad vrátí majitelům alespoň část jejich ztrát.

Jan Lovětínský, vedoucí oddělení pronájmů kanceláří CB Richard Ellis

1/ Na trhu kanceláří významně zpomalila výstavba nových projektů a během následujících dvou let bude na trh dodáno nejméně prostor za posledních 10 let. Došlo i ke zpomalení aktivity při pronájmech prostor, kde konjunktura zapříčinila nebývalou poptávku a expanzi v odvětví v letech 2005–2008.

2/ Rok 2010 bude ve znamení stabilizace trhu i nálady. Prvotní šok z příchodu krize vystřídá aklimatizace na tuto novou realitu. Nadále se bude obchodovat, ale aktivita bude v útlumu, což je naprosto logický protipól boomu. Rok 2010 nás naučí obchodovat v doposud nepoznaném prostředí, a pro silné hráče to bude příležitost posílit své pozice.

3/ Týká se to budoucnosti rozpočtu. Přál bych si, aby se politici poučili z chování obchodní sféry a začali se chovat jako zodpovědní manažeři. Hospodaření s neúměrným dluhem není zdravá koncepce.

Tomáš Drtina, ředitel společnosti IN COMA GfK

1/ Uplynulý rok byl pro retailový segment extrémně obtížný, jak pro obchodníky, tak i pro jejich dodavatele a další tržní subjekty. V některých kategoriích se propad projevil i v desítkách procent. Samozřejmě že mnohem více zasáhla krize oblast zboží dlouhodobé spotřeby – právě u „zbytných“ produktů mohou zákazníci odložit svůj nákup na příhodnější období, a také tak často činili. Řadě obchodníků se podařilo udržet obrat jen za cenu značného zásahu do marží. Samozřejmě zcela zásadně zpomalila expanze, což postihuje zejména developery.

2/ Nastolený trend se v letošním roce pravděpodobně příliš nezmění, oživení očekávám až v roce následujícím. Vývoji na trhu neprospěje ani destruktivní ekonomická politika levicových stran. Prohloubí se segmentace a diferenciace v oblasti nabídky a poptávky. A diferenciace bude patrná také v úspěšnosti jednotlivých hráčů na trhu i konkrétních obchodních projektů. Právě v obtížném období se zřetelně ukáže rozdíl mezi silnými a slabými – a ti první nakonec vyjdou z krizového období posíleni.

3/ Aby se nám všem splnila většina toho, co si přejeme, ať již v pracovním, či osobním životě. Konkrétní proměnné ať si dosadí každý sám.

Tomáš Zaněk, generální ředitel FINEP CZ, a. s.

1/ Lze říci, že developerský trh se vzhledem ke krizi změnil, a to hned v několika ohledech. Zaprvé klienti upřednostňují standard před nadstandardem. Zajímají je menší byty za nižší ceny, což je vzhledem k situaci na pracovním i finančním trhu logické. Tato skutečnost vedla k tomu, že jsme byli nuceni přehodnotit naši nabídku. Zabývali jsme se například změnami v dispozičním řešení bytů, ve vybraných projektech jsme upravili standard vybavení bytů (např. jiné obklady, podlahové materiály apod.) tak, aby byl klient spokojen. V neposlední řadě bylo nutné zefektivnit celý proces výstavby. Z celkového pohledu byl rok 2009 rokem změny k lepšímu. Developerský trh se profesionalizoval. Zůstali jen silní hráči se stabilním zázemím a zkušenostmi.

2/ Neočekáváme žádnou výraznou změnu. Finep bude i nadále pokračovat v realizaci započatých projektů.

3/ V podstatě bych všechna svá přání mohl shrnout do jednoho: Aby byl tento rok ještě úspěšnější než ten předchozí.

Pavel Pilát, generální ředitel a. s. Metrostav

1/ Metrostav se zaměřuje na celý stavební trh, tudíž musíme rozlišovat dopady ekonomické recese na jeho jednotlivé segmenty. V pozemním stavitelství jsme se museli vyrovnávat s prudkým propadem soukromých investic. Omezila se bytová výstavba, výpadek jsme zaznamenali též u administrativních budov a obchodních center. Těmto podmínkám jsme čelili aktivním marketingem v regionech, posílením segmentu staveb pro průmysl a ekologii i rozšiřováním naší činnosti do zahraničí. V oblasti developmentu jsme žádný vlastní projekt nezastavili a zvažujeme další realizaci i v této ekonomicky nepříznivé době. Developerské projekty Metrostavu jsme již loni soustředili do dceřiné společnosti Metrostav Development. Divize specializované na budování infrastruktury se sice nemusely vyrovnávat s tak dramatickou situací, ale rovněž se potýkaly s výrazným poklesem počtu vyhlašovaných veřejných zakázek. Řada plánovaných projektů nebyla včas legislativně ani projekčně připravena. Uplatnění našich kapacit vyžadovalo zvýšenou flexibilitu a aktivnější obchodní politiku. Samozřejmě v celé firmě došlo k výraznému snížení nákladů i počtu pracovníků, revidovali jsme výkonové parametry zakázek a smluv, snižovali jsme výdaje na investice i na vlastní prezentaci. Musím však dodat, že ve zkoušce rokem 2009 jsme obstáli a pohybujeme se v oblasti plánovaných ukazatelů.

2/ Jsem optimistický realista, zásadní komplikace v roce 2010 neočekávám. Ale s velkou nejistotou hledím na rok 2011, protože pokračuje totální výpadek soutěží v privátním sektoru a vypisování zakázek ve veřejném sektoru má také klesající tendenci. V důsledku toho se nedoplňují zásobníky práce, což může v následujících letech celému stavebnictví způsobit velké potíže. Věřím, že se rozběhnou PPP projekty, které by mohly nahradit výpadky některých segmentů trhu. Protože chceme výkonnost společnosti udržet a zvyšovat její podíl na trhu, díváme se také dovnitř firmy, na její organizační uspořádání, aby bylo co nejjednodušší, pružnější a levnější. . Předpokládám, že se vyčistí trh dodavatelů stavebních prací. Krizi přežijí jen silní a kvalitní a značně se omezí počet nejrůznějších subjektů, které těžily ze stavebního boomu. Moje motto je: „Krize přicházejí a odcházejí, ale silné podniky zůstávají a překonání obtíží je může ještě posílit.“

3/ Přál bych si stabilní politickou situaci a čitelné podnikatelské prostředí v naší zemi. Stavebnictví by rozhodně prospělo, kdyby veřejný sektor investoval do výstavby alespoň tolik jako v roce 2009. Rovněž je třeba, aby vypisoval nové soutěže, což by zajistilo zaměstnanost ve stavebnictví i v budoucích letech. Metrostavu přeji, aby byl v těchto soutěžích maximálně úspěšný a aby jeho zaměstnanci mohli na náročných projektech prokázat svou profesionalitu.

Dan Ťok, předseda představenstva a generální ředitel Skanska a. s.

1/ Nejmarkantněji se aktuální hospodářská situace na trhu dotkla naší společnosti ve 40% snížení poklesu poptávky po nových bytech. I přes tento pokles však nabízíme zákazníkům nové projekty – stavíme například bytový dům Kytlická, třetí etapou pokračujeme ve výstavbě bytového areálu Jahodnice nebo nabízíme byty z projektu Nová Ruda v Liberci.

2/ V důsledku růstu cen nájmů by z pohledu realitního trhu mohlo dojít v tomto roce k mírnému oživení poptávky po koupi nových bytů. Zvýšení zájmu souvisí také se zlepšením podmínek čerpání hypoték, v což pevně věřím.

3/ Přál bych si, aby banky dostaly odvahu uvolnit trh s hypotékami, snížily úroky u hypoték a začaly půjčovat klientům. A aby Skanska dále posilovala svůj tržní podíl tak, jak se nám to dařilo v roce 2009.