Chyba v nájemní smlouvě může pronajímatele zničit

Každá nájemní smlouva na nebytové prostory se musí uzavírat vždy tak, aby se pokud možno zcela vyloučila jakákoli chyba. V období, kdy jsou nájemci nuceni snižovat náklady a ceny nájmů klesají, může mít taková chyba pro pronajímatele likvidační důsledky.

Nájemní vztah k nebytovým prostorám vzniká na základě písemné nájemní smlouvy, která musí, pod sankcí neplatnosti, kromě obecných náležitostí (zejména vymezení smluvních stran) obsahovat následující podstatné náležitosti: předmět nájmu, účel nájmu, výši nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru nebo způsob jejich určení, nejde-li o nájem na dobu neurčitou, dobu, na kterou se nájem uzavírá, a jde-li o nájem sjednaný k účelu podnikání, údaj o předmětu podnikání v pronajatém prostoru.

Nebytové prostory by měly být ve smlouvě vymezeny především určením budovy, ve které se nacházejí, a určením polohy v této budově, vhodné je připojit i grafické znázornění. Pokud by předmětem pronájmu nebyla část budovy, ale budova celá, řídil by se nájem úpravou obsaženou v občanském zákoníku. Účel nájmu musí především respektovat stavebnětechnické určení prostor, ale jeho podrobnější vymezení lze jen doporučit.

Výše nájemného závisí na dohodě

Nájemné a úhrady za plnění související s nájmem (dodávky energií, úklid apod.) v praxi obvykle nepůsobí problémy, zásadně totiž závisí na dohodě stran, je však třeba mít na paměti, že jde o dvě samostatné platby. K době trvání nájemní smlouvy lze snad jen poznamenat, že v roce 2007 Nejvyšší soud došel k (pro mnohé pronajímatele katastrofickému) výkladu, že u nepřiměřeně dlouhé doby určité sjednané v nájemní smlouvě (doba přesahující obvyklou délku lidského života) obsahově jde o smlouvu sjednanou na dobu neurčitou.

Úskalí v praxi však často představuje údaj o předmětu podnikání. Tento musí být v souladu s podnikatelským oprávněním nájemce. U živností volných, které pokrývají určitě nejméně dvě třetiny aktivit českých podnikatelů (např. velkoobchod a maloobchod, zprostředkování obchodu a služeb, atd.), kde se nyní do obchodního rejstříku zapisuje pouze „výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona“, doporučujeme vycházet z výpisu z živnostenského rejstříku nájemce a uvádět konkrétní obor živnosti. V minulosti se obsah nájemních smluv postupně měnil a závisel na datu uzavření této smlouvy.

Kolaudace není podmínkou pro uzavření smlouvy

Nejasnou asi zůstane otázka platnosti nájemních smluv uzavřených před kolaudací prostor. I když se po novelizaci ZNP v roce 2005 asi většina právníků přikláněla k názoru, že kolaudace už není podmínkou platnosti uzavření nájemní smlouvy a může být opuštěna praxe smluv o smlouvách budoucích (pro zahraniční investory zcela neobvyklá), v dnešní době se vyskytují názory a rozhodnutí vyžadující kolaudaci prostor jako podmínku účinnosti smlouvy.

Vzhledem k možným důsledkům lze proto doporučit pokračovat v uzavírání smluv o smlouvách budoucích. Úprava pronájmu nebytových prostor se s postupem času vyvíjela podle potřeb realitního trhu. Na postupné vyrovnávání nabídky s poptávkou reagoval zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor zvýšením smluvní volnosti pronajímatele a nájemce.