5 kroků, na které nezapomenout při koupi bytu

1. Zjistit co vlastně kupuji

   1. Kontrola listu vlastnictví

      Základem je nahlédnutí do listu vlastnictví k danému bytu, kde zjistíte kdo je vlastníkem a tedy prodávajícím.

   2. Kontrola podílů na souvisejících nemovitostech dle předchozí kupní smlouvy.

      K bytu často patří i spoluvlastnické podíly na pozemcích nebo nebytových prostorech, které nejsou zapsané na stejném listu vlastnictví. Tyto podíly můžete najít v kupní smlouvě, kterou uzavřel stávající vlastník bytu. Kupní smlouvu Vám buď poskytne prodávající nebo si ji můžete vyžádat na katastru.

   3. Kontrola souvisejících nemovitostí ve vlastnictví prodávajícího

      Může se stát, že prodávající přikupoval k bytu podíly nebo pozemky na základě samostatných smluv, takže se rovněž vyplatí zkontrolovat z katastru jaké všechny nemovitosti prodávající vlastní a zda některá z nich nemá být převedena spolu s bytem na Vás.

   4. Pokud je k bytu parkovací místo nebo garážové stání, zjistěte jak je upraveno jeho užívání, abyste pak jen nekroužili autem kolem obsazeného parkoviště.

   5. Ujistěte se jaké vybavení bytu bude součástí prodeje.

   6. Kupujete družstevní byt?

      Pokud zvažujete koupi družstevního bytu, tak nekupujete byt, ale družstevní podíl, kde je většina věcí upravena odlišně a podrobnosti o tom na co si dát pozor při koupi družstevního bytu jsme pro Vás připravili v tomto článku (doplnit odkaz).

2. Zkontrolovat jestli kupuju jen to co chci a bez závazků

   1. Kontrola listu vlastnictví k bytu

      V prvním kroku, jste na LV zjistili o jaký byt se jedná a kdo jej vlastní. Následně sjedete očima níže a v částech C a D listu vlastnictví najedete omezení vlastnického práva od věcných břemen, přes exekuce až po poznámky a probíhající řízení. Každá z informací zapsaných v těchto částech vyžaduje pečlivé uvážení, protože představuje menší či větší omezení vlastnického práva.

   2. Zjistit od správce domu platby do fondu oprav a za správu společných prostor

      S vlastnictvím bytu jsou vždy spojeny i platby na společnou správu. Před rozhodnutím o koupi je velice užitečné zjistit jejich celkovou výši, která může být velmi podstatným pravidelným výdajem.

   3. Potvrzení správce domu o neexistenci dluhů za správu domu.

      Až budete zjišťovat výši plateb, tak si také nechte potvrdit, že stávající vlastník na poplatcích nic nedluží nebo případně zjistěte výši dluhu, který musíte zvážit při jednání o kupní ceně.

   4. Pokud byt kupujete na základě informací na listu vlastnictví a v dobré víře o oprávněném vlastnictví prodávajícího, tak jste zákonem chráněny pro případ, že někdo napadne nabytí bytu prodávajícím.

3. Zjistit jestli není prodávající rizikový

   Pokud jste si dle předchozích bodů prověřili byt, tak dál je potřeba prověřit i osobu nebo osoby prodávajícího. Zanedbání této prověrky může mít za následek neplatnou kupní smlouvu nebo soudní spory.

   1. Manželství - společné jmění manželů

      Nakládání s majetkem ve společném jmění manželů má svá specifika, jejich nerespektování může mít za následek neplatnost kupní smlouvy. I pokud je na LV zapsán pouze jeden vlastník, tak vždy zjišťujte, zda je v manželství a zda byt získal po uzavření manželství. Pokud zjistíte, že to tak bylo, tak se raději obrať s žádostí o radu na advokáta.

   2. Rodinná domácnost

      Pokud je na listu vlastnictví a tedy prodávajícím jen jeden z manželů a jeho rodina v bytě žije, tak je třeba souhlasu druhého z manželů s převodem nemovitosti. V tomto případě není podstatné, zda jde o byt ve společném jmění manželů. Chybějící souhlas může být důvodem sporu o neplatnost kupní smlouvy.

   3. Exekuce, insolvence

      Zjistěte, zda prodávající nebyl dříve v insolvenci, není proti němu vedeno exekuční nebo insolvenční řízení. Zároveň je třeba zjistit, zda není proti prodávajícímu vedeno soudní řízení. Tyto otázky jsou “vyšší dívčí” a je vhodnější se s nimi obrátit na advokáta.

   4. Nezletilost

      Pokud je prodávajícím nezletilý, tak je ke schválení kupní smlouvy a smlouvy o úschově nezbytné schválení těchto smluv soudem.

   5. Nesvéprávnost

      Pro případ, že se Vám prodávající jeví jako osoba o jejíž svéprávnost lze důvodně pochybovat, tak je vhodná úvaha o zpracování lékařské zprávy o mentální kondici prodávajícího, i když ani ta není zaručeným prostředkem pro předcházení možných budoucích sporů.

   6. Oprávnění zástupce k jednání za zastoupeného

      Pokud je prodávajícím obchodní společnost nebo jiná právnická osoba a stejně pokud je prodávající zastoupen na základě plné moci, tak je potřeba zjistit, zda je zástupce skutečně oprávněn ve věci prodeje nemovitosti jednat.

4. Smluvně zajistit bezpečné uskutečnění obchodu

   1. Pečlivě připravte či raději u advokáta nechte připravit kupní smlouvu.

      Pokud byt kupujete přes realitní kancelář, ujistěte se, že kupní smlouvu připravuje advokát a nikoliv makléř.

   2. Úhrada kupní ceny přes úschovu

      K bezpečnému obchodu pro obě strany je nezbytné, aby kupní cena byla po dobu převodu nemovitosti na katastru v úschově u nezúčastněné osoby. Nejčastěji tedy u advokáta, notáře či banky. V úschově si sjednejte, že se kupní cena považuje za uhrazenou okamžikem připsání do úschovy. Nicméně, je dobrým zvykem, že ten kdo vybírá poskytovatele úschovy, tak nese jeho riziko a pokud si jako kupující určíte schovatele, tak prodávající může trvat na tom, že kupní cena bude uhrazena až výplatou z úschovy.

   3. Kdo a kdy podá návrh na vklad do katastru

   4. Sjednání předání nemovitosti

      Pokud si v sjednáte kdy dojde k předání bytu, tak tím určíte, kdy jako kupující převezmete riziko za možný vznik škody na bytě a od kdy máte právo na nájemné, pokud kupujete byt s nájemníkem.

5. Pojistit si vše v kupní smlouvě

   1. Vymezení bytu v souladu s katastrálním zákonem

      Změnou občanského zákoníku a zákona o vlastnictví bytů vznikla dvoukolejnost při specifikaci bytu pro převod v katastru. V kupní smlouvě je třeba si pohlídat, že je byt správně specifikován, protože jinak katastr převod nezapíše.

   2. Uvedení všech souvisejících nemovitostí

      Pokud k bytu náleží podíly nebo jiné nemovitosti, tak je nezbytné, aby byly rovněž předmětem převodu při prodeji bytu a tedy součástí kupní smlouvy k bytu.

   3. Uvedení tvrzené výměry bytu.

      V kupní smlouvě je vhodné uvést prezentovanou metrovou výměru bytu, protože jen tak Vám vznikne právo na případné uplatnění slevy v případě, že zjistíte, že byt je menší.

   4. Prohlášení prodávajícího

      Kupní smlouva by měla obsahovat prohlášení prodávajícího o neexistenci jiných než uvedených závazků, omezení, soudních řízení a podobných skutečností, které pro Vás mohou představovat budoucí riziko. Prohlášení je vhodné zajistit smluvní pokutou.

   5. Přehlášení trvalého bydliště a sídla

      V kupní smlouvě si zajistěte, že dojde k výmazu evidovaných trvalých bydlišť a sídel obchodních společností. Ušetříte si tím práci a starosti.

Autor článku: JUDr. Lukáš Slanina, advokát v ARROWS advokátní kancelář