5 kroků, na co si dát pozor při nákupu družstevního bytu

1. Zjistit co vlastně kupuji

   1. Nekupuji byt, ale podíl v obchodní korporaci

      Základním rozdílem mezi vlastnictvím bytu a družstevního bytu je, že v případě družstevního bytu vlastníte pouze podíl v bytovém družstvu a s ním je spojený nájem konkrétního bytu ve vlastnictví družstva.

   2. Pokud je k bytu parkovací místo nebo garážové stání, zjistěte jak je upraveno jeho užívání, abyste pak jen nekroužili autem kolem obsazeného parkoviště
   3. Ujistěte se jaké vybavení bytu bude součástí prodeje.
   4. Ujistěte se, že splňujete podmínky pro členství v konkrétním bytovém družstvu.

      Družstvo může mít ve stanovách specifické podmínky členství.

2. Zkontrolovat jestli kupuju jen to co chci a bez závazků

   1. Kontrola hospodaření družstva

      Rizikem družstevního bydlení je, že jste odkázaní na rozumnou správu družstva jeho vedením. Při nákupu družstevního bytu je vhodné prověřit minimální účetní závěrku založenou v obchodním rejstříku a letmo prověřit osoby ve vedení družstva.

   2. Zjistit výši poplatků družstvu spojených s užíváním bytu

      S užíváním družstevního bytu jsou vždy spojeny i platby na společnou správu. Před rozhodnutím o koupi je velice užitečné zjistit jejich celkovou výši, která může být velmi podstatným pravidelným výdajem.

   3. Prověření výše závazků družstva.

      Až budete zjišťovat výši plateb, tak si také nechte potvrdit, že stávající vlastníci na nich nic nedluží nebo případně zjistěte výši dluhu, který musíte zvážit při jednání o kupní ceně.

   4. Zjištění možnosti nabytí družstevního bytu do Vašeho vlastnictví

      Možnost odkupu bytu závisí na rozhodnutí družstva a bez něho na odkup není zákonný nárok.

   5. Ověření výše anuity

      Anuitou se v rámci družstevního bydlení rozumí dluh, který má družstevník vůči družstvu většinou za zajištění financování rekonstrukce bytového domu družstvem. Je důležité ověřit výši anuity, jak dlouho a v jaké výši bude splácena.

   6. Zjistěte ve stanovách, zda budete byt moci podnajmout.

      Nedovolený podnájem družstevního bytu může být důvodem pro vyloučení z družstva.

3. Zjistit jestli není prodávající rizikový

   Pokud jste si dle předchozích bodů prověřili byt, tak dál je potřeba prověřit i osobu nebo osoby prodávajícího. Zanedbání této prověrky může mít za následek neplatnou kupní smlouvu nebo soudní spory.

   1. Manželství - společné jmění manželů

      Nakládání s majetkem ve společném jmění manželů má svá specifika, jejich nerespektování může mít za následek neplatnost kupní smlouvy. I pokud je na LV zapsán pouze jeden vlastník, tak vždy zjišťujte, zda je v manželství a zda byt získal po uzavření manželství. Pokud zjistíte, že to tak bylo, tak se raději obrať s žádostí o radu na advokáta.

   2. Rodinná domácnost

      Pokud je na listu vlastnictví a tedy prodávajícím jen jeden z manželů a jeho rodina v bytě žije, tak je třeba souhlasu druhého z manželů s převodem nemovitosti. V tomto případě není podstatné, zda jde o byt ve společném jmění manželů. Chybějící souhlas může být důvodem sporu o neplatnost kupní smlouvy.

   3. Exekuce, insolvence

      Zjistěte, zda prodávající nebyl dříve v insolvenci, není proti němu vedeno exekuční nebo insolvenční řízení. Zároveň je třeba zjistit, zda není proti prodávajícímu vedeno soudní řízení. Tyto otázky jsou “vyšší dívčí” a je vhodnější se s nimi obrátit na advokáta.

   4. Nezletilost

      Pokud je prodávajícím nezletilý, tak je ke schválení kupní smlouvy a smlouvy o úschově nezbytné schválení těchto smluv soudem.

   5. Nesvéprávnost

      Pro případ, že se Vám prodávající jeví jako osoba o jejíž svéprávnost lze důvodně pochybovat, tak je vhodná úvaha o zpracování lékařské zprávy o mentální kondici prodávajícího, i když ani ta není zaručeným prostředkem pro předcházení možných budoucích sporů.

   6. Oprávnění zástupce k jednání za zastoupeného

      Pokud je prodávajícím obchodní společnost nebo jiná právnická osoba a stejně pokud je prodávající zastoupen na základě plné moci, tak je potřeba zjistit, zda je zástupce skutečně oprávněn ve věci prodeje nemovitosti jednat.

4. Smluvně zajistit bezpečné uskutečnění obchodu

   1. Pečlivě připravte či raději u advokáta nechte připravit smlouvu o převodu členského podílu v bytovém družstvu

      Pokud byt kupujete přes realitní kancelář, ujistěte se, že kupní smlouvu připravuje advokát a nikoliv makléř.

   2. Úhrada kupní ceny přes úschovu

      K bezpečnému obchodu pro obě strany je nezbytné, aby kupní cena byla po dobu převodu nemovitosti na katastru v úschově u nezúčastněné osoby. Nejčastěji tedy u advokáta, notáře či banky. V úschově si sjednejte, že se kupní cena považuje za uhrazenou okamžikem připsání do úschovy. Nicméně, je dobrým zvykem, že ten kdo vybírá poskytovatele úschovy, tak nese jeho riziko a pokud si jako kupující určíte schovatele, tak prodávající může trvat na tom, že kupní cena bude uhrazena až výplatou z úschovy.

   3. Kdo a kdy podá návrh na vklad do katastru

   4. Sjednání předání nemovitosti

      Pokud si v sjednáte kdy dojde k předání bytu, tak tím určíte, kdy jako kupující převezmete riziko za možný vznik škody na bytě a od kdy máte právo na nájemné, pokud kupujete byt s nájemníkem.

5. Pojistit si vše v kupní smlouvě

   1. Vymezení bytu v souladu s katastrálním zákonem

      Změnou občanského zákoníku a zákona o vlastnictví bytů vznikla dvoukolejnost při specifikaci bytu pro převod v katastru. V kupní smlouvě je třeba si pohlídat, že je byt správně specifikován, protože jinak katastr převod nezapíše.

   2. Uvedení všech souvisejících nemovitostí

      Pokud k bytu náleží podíly nebo jiné nemovitosti, tak je nezbytné, aby byly rovněž předmětem převodu při prodeji bytu a tedy součástí kupní smlouvy k bytu.

   3. Uvedení tvrzené výměry bytu

      V kupní smlouvě je vhodné uvést prezentovanou metrovou výměru bytu, protože jen tak Vám vznikne právo na případné uplatnění slevy v případě, že zjistíte, že byt je menší.

   4. Prohlášení prodávajícího

      Kupní smlouva by měla obsahovat prohlášení prodávajícího o neexistenci jiných než uvedených závazků, omezení, soudních řízení a podobných skutečností, které pro Vás mohou představovat budoucí riziko. Prohlášení je vhodné zajistit smluvní pokutou.

   5. Přehlášení trvalé bydliště a sídla

      V kupní smlouvě si zajistěte, že dojde k výmazu evidovaných trvalých bydlišť a sídel obchodních společností. Ušetříte si tím práci a starosti.

Autor článku: JUDr. Lukáš Slanina, advokát v ARROWS advokátní kancelář